קבוצת רכישה

למגרשים ובתים פרטיים אנו מתמחים בארגון קבוצות רכישה לבתים פרטיים אנו מארגנים קבוצות הרוכשות יחד מגרשים לוילות ודו משפחתיים

20% חיסכון

חיסכון של 20% ומעלה בעלויות קניית הבית הפרטי חברתנו מלווה אתכם לכל אורך התהליך משלב המכרז או רכישת הקרקע ועד לסיום עבודות הבניה

ליווי אישי

כל משתתף מלווה באופן אישי על ידי מהנדס, כלכלן, אדריכל ופרוייקטור לכל אורך הפרויקט החל משלב הרישום לקבוצה ועד לקבלת טופס 4

קבוצת רכישה לבתים פרטיים

חברתנו מתמחה בניהול וארגון קבוצות רכישה למגרשים לבניית בתים פרטיים וניהול הבניה לאחר קניית הקרקע .

כאשר קונים קרקע במכרזי מנהל או מגורם אחר המחזיק במספר רב של יחידות קרקע ניתן לחסוך סביבות 20% בעלות הקרקע שכן כאשר רוכשים עשרות מגרשים יחד מחיר כל יחידת מגרש עולה יורד, אנו בעזרת הניסיון הרב שלנו בתחום הבניה והיזמות בוחנים כל קרקע על כל ההיבטים הנדרשים: זכויות בניה, שווי שוק, היצע בשוק, תוכנית בניין עיר לתכנון עתידי בסביבת המגרשים, בתי ספר בסיבה פיתוח אזורי מתוכנן  וכל פרמטר אחר הנדרש לצורך קבלת החלטה מושכלת לכדאיות העסקה ושווי הקרקע.

 

 לאחר שלב רכישת הקרקע אנו פועלים יחד אתכם כקבוצה לצורך התקשרות מול בנק מלווה, אדריכל לפרויקט, קונסטרוקטור קבלן מפתח ומפקח בניה.

לאחר קניית  הקרקע אין כל התחייבות לבחור את אנשי המקצוע שיבחרו על ידי כלל הקבוצה וניתן להמשיך לבד משלב זה.

כאשר בוחרים יחד את אנשי המקצוע ניתן לחסוך כ20% נוספים .

 

בתים נמסרו
% חיסכון
בנקים מלווים

המדריך לקבוצות רכישה

 

קבוצות רכישה, גם לכם השם מצלצל מוכר? בעשור האחרון עלו קבוצות הרכישה בפופולאריות שלהן בענף הנדל”ן. אבל מה זה קבוצת רכישה? מהן היתרונות ומהן החסרונות של קבוצת הרכישה? לפניכם מדריך עם מידע על קבוצות הרכישה, פירוט התהליך הנכון והסבר על כל צעד, על מנת שתכירו את השוק ותדעו מה משתלם וממה כדאי להיזהר.

 

מה זה קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה, היא קבוצה של מספר אנשים אינדיבידואלים המעוניינים לבצע רכישת קרקע מאושרת לבניה יחד ולבנות על הקרקע מבנה, מסיבות שונות כגון: בחירת השכנים, הוזלת עלויות ועוד. הרכש עשוי להיות בניין מגורים אחד גדול לכל הקבוצה או מקבץ בתי קרקע צמודים, העיקרון בקבוצת רכישה הוא: קבוצת אנשים המתאגדת עצמאית או ע”י חברה מאורגנת על מנת להגדיל את כוחם מבחינה צרכנית וליהנות מהטבות בתחום הנדל”ן.

קבוצות הרכישה הפכו להיות פופולאריות בעשר השנים האחרונות, אך לא הרבה יודעים ששיטת קבוצות הרכישה נוסדה הרבה שנים לפני. בהתחלה, חברי קבוצות הרכישה שילמו מס אך ורק על מחיר הקרקע, לא על הנכס עצמו, מה שגרם למשקיעים רבים לרכוש ולבנות על הקרקע אך להימנע ממס על הנכס עצמו וליהנות ממכירה משתלמת במיוחד תוך עשיית רווח כפול בעת מכירת הנכס בסיום הפרויקט.

עם השנים, הקבלנים הרגישו כי קבוצות הרכישה מהוות תחרות לא הוגנת והתחילה דרישה מצד הקבלים כי הממשלה תתחיל להפעיל שיטת מיסוי שונה על קבוצות הרכישה. לאחר מאבק והפעלת לחצים רבה מצד הקבלנים, מאמציהם הניבו פרי והממשלה שינתה את צורת המיסוי ואת צורת ההתייחסות של קבוצות הרכישה: כעת התקיים מיסוי על כל חברי קבוצת הרכישה, מיסוי על יזם או מארגן, ומיסוי על עסקני הנדל”ן, אשר היו קונים נכסים דרך קבוצות רכישה ומוכרים אותם ברווח אדיר בסיום הבניה.

 

מה ההבדל בין קבוצת רכישה לרכישה רגילה (מקבלן/יזם)?

ברכישה רגילה, רוכש הקבלן/היזם קרקע מן הבעלים, בונה עליה בניין דירות או בתים פרטיים ומוכר אותם. על הקבלן לשאת בהוצאות המימון של הפרויקט, שכוללים בניה, פרסום ותשלום לבעלי מקצוע. בנוסף, הקבלן מחויב במע”מ על עסקת רכישת הקרקע, שירותי הבניה, אגרות והיטלי פתוח וכמו כן, הוא מחויב במס רכישה על הקרקע ומס מכירה על כל דירה שימכור. אחרי כל ההוצאות הללו, הקבלן מוסיף את שכר הטרחה שלו (על מנת לעשות רווח) לעלויות הלקוח, מה שיוצר עלויות גבוהות במיוחד לכל אותם אנשים המחפשים לרכוש דירה. כאשר קבוצת רכישה מעוניינת לרכוש קרקע ולבנות עליה, הרבה מההוצאות נחסכות כגון: הפרסום והשיווק (קבוצת הרכישה מכילה את כל הדיירים העתידיים של הנכס ואין צורך למכור את הדירות), מיסים מסוימים (היות וקבוצת הרכישה היא פרטית ולא עסק או תאגיד, היא פטורה ממסים וממע”מ מסוימים) ולכן, ההוצאות של קבוצות הרכישה הן נמוכות יותר לרוב וישנם אנשים המתאגדים לקבוצות רכישה, על מנת להוזיל את העלויות.קבוצת רכישה לבתים פרטיים

מהן יתרונות קבוצת הרכישה?

  • הוזלת מחירים ברכישת הפרויקט– קבוצת רכישה נהנית מהוזלת עלויות בולטת (עד כ- 35% מערך הדירות בשוק), מכמה סיבות:
  1. כאשר קבוצת רכישה מציעה ליזם או לקבלן לרכוש את הפרויקט שלו במלואו ומראש, היא מעניקה לו בטחון אשר משתלם לו ברוב המקרים להוזיל את מחירי הפרויקט משמעותית וכך הקבוצה נהנית מהוזלת העלויות הראשונה.
  2. כאשר קבוצת הרכישה רוכשת פרויקט מראש, הוצאות הפרסום של הקבלן/ יזם נחסכות ועלויות הפרויקט מתנמכות, מה שעשוי להוביל להוזלת עלויות נוספת עבור קבוצת הרכישה. עלויות הפרסום נחסכות גם הן מקבוצת הרכישה, היות וכל הדירות כבר “מכורות”.
  3. כאשר קבוצת רכישה מתאגדת, הכוח הצרכני שלה גדל ומאפשר לה יכולת התמקחות גבוהה בכול סוגיה בעלויות הפרויקט.
  4. קבוצת רכישה יכולה לחסוך עד כ- 17% מיסים משווי הדירה, עקב רכישת הקרקע מגוף פרטי (ולא מתאגיד) וחיסכון המע”מ הרב, סכום המגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים.
  • שליטה על הפרויקט– כאשר רוכשים דירה בדרך המקובלת מקבלן, אתם מקבלים מוצר מוגמר כמעט בלי יכולת שינוי או שליטה, לעומת זאת, כאשר קבוצת רכישה רוכשת פרויקט או קרקע, היא נהנית ממעורבות מלאה בכל שלבי הפרויקט: היא מעורבת בבחירת אנשי המקצוע, בשלב גימור הבניין, בבחירת השכנים (שהם חברי קבוצת הרכישה עצמה) ובכל שאר שלבי הפרויקט. הקבוצה יכולה לוודא שאיכות הבניה של המבנה העתידי שלהם, תהיה הגבוהה ביותר.
  • בטחון הרוכש– קבוצת הרכישה נהנית מביטחון וחסינות מפני מקרה של התמוטטות או התקפלות הקבלן המבצע את הבניה, היות והקרקע היא בבעלות הקבוצה והתשלום לקבלן מתבצע בהתאם להתקדמותו, במקרה של התמוטטות הקבלן, כספה של הקבוצה נשמר ולא נוצר נזק משמעותי לקבוצת הרכישה.

קבוצת רכישה למגרשים

מהן חסרונות קבוצת הרכישה?

  • חוסר ניסיון– קבוצת הרכישה מורכבת מאנשים חסרי ניסיון בכל הנוגע לבניה, אנשי מקצוע, התנהלות מקצועית ועוד, לכן ברוב המקרים, כל האחריות נחה על כתפיו של הגורם המארגן (היזם). טעות בבחירת הגורם המארגן והנציגות עלולה להיות טעות קריטית וחוסר הניסיון של חברי הקבוצה עלול להוביל להחלטות שגויות.
  • תלות בחברי קבוצת הרכישה– ראשית, קבוצת הרכישה מורכבת מחברים רבים ונוצרת תלות מסוימת בכל חבר, בייחוד בפן הפיננסי. חבר שסובל מקשיים כלכליים או חוסר יכולת לעמוד בתשלומים הנדרשים, עלול לעקב את התקדמות הפרויקט ובכך לעקב את כל יתר חברי קבוצת הרכישה. שנית, עלול להיווצר מצב שאחד מחברי הקבוצה בוחר לצאת מהפרויקט או לעזוב לחו”ל, מצב המשאיר את חברי הקבוצה עם חוסר של אדם משלם ועליהם למצוא מחליף, התעכבות נוספת העלולה להיווצר לחברי קבוצת הרכישה. שלישית, לכל חבר בקבוצת הרכישה יש דעות ורצונות משלו, כיאה לבני אדם שונים ועלול להיווצר מצב של חילוקי דעות בעניינים מסוימים העלולים לגרור עיכובים נוספים.
  • מחיר סופי לא תואם– קבוצת הרכישה מתחילה עם הערכה של המחיר הסופי המבוססת על הערכת מחירים המתקיימת ביום ההתארגנות, אך במשך הזמן החולף המחיר עלול להשתנות ולעלות או שקיימות הוצאות לא צפויות וחברי קבוצת הרכישה עלולים למצוא את עצמם עומדים מול מחיר סופי גבוה מזה שהם צפו והוצאת הכספים תהיה גבוהה מהמתוכנן.

 

מהו התהליך של קבוצת הרכישה?

תהליך קבוצת הרכישה מורכב ממספר שלבים:

  1. ארגון קבוצת הרכישה– על קבוצת הרכישה להתגבש. הקבוצה יכולה להכיל חברים קרובים, מכרים או אפילו זרים אשר חברו למען מטרה משותפת שהיא: הוזלת עלויות.
  2. רכישת קרקע– כעת, על קבוצת הרכישה לבחור קרקע עליה הם מעוניינים לבנות את מבנה הדירות שלהם. על הגוף המתאם, מטעם הקבוצה, לבדוק את מצב הקרקע, אישורי הבניה וכו’ ולהתחיל בתהליך משא ומתן מול בעלי הקרקע.
  3. אישור התכניות– בשלב זה, נדרשת הגשת התכניות הראשוניות לרשויות המתאימות, על מנת להתחיל בתכנון הבניה. על הדיירים העתידיים לחתום על מסמך הנקרא “הסכם שיתוף”.
  4. רכישה ובחירת ועד– זהו השלב בו קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע מבעלי הקרקע ומקיימת ישיבה, על מנת לבחור את הועד שייצג את חברי הקבוצה וילווה אותם בכל הליך הבניה עד סופו. קבוצת הרכישה מחליטה יחד על האדריכל שהם מעוניינים שילווה את הפרויקט.
  5. תכנון וקבלת היתרים– בשלב זה, האדריכל הנבחר מתכנן את הפרויקט הרצוי, תוך התחשבות ברצונות הקבוצה. לאחר סיום התכניות, האדריכל שולח את הרישומים אל הרשויות המקומיות לקבלת היתר הבניה.
  6. בחירת בנק מלווה וקבלן– ברוב המקרים, על קבוצת הרכישה להשיג הלוואה בנקאית, על מנת שיוכלו לממן את הוצאות הפרויקט. על קבוצת הרכישה לאגד את הבנק והקבלן הנבחרים בחוזה המתחייב לערבות, ביטחון וליוו בנקאי לחברי קבוצת הרכישה לכל אורך התהליך. את הקבלן בוחרים על פי שיקולים מקצועיים כגון: מוניטין שהקבלן צבר, אופי הבניה אתו הקבלן מתאפיין, חומרי הגלם בהם הקבלן משתמש וכו’.
  7. בניה– כעת, הקבלן מתחיל בבניה על פי התכניות המקוריות שהגיש האדריכל, לפרויקט הרצוי של קבוצת הבניה.

 

ממה צריך להיזהר?

לקבוצת הרכישה יתרונות וחסרונות, אך אם הנכם חלק מקבוצת רכישה או מעוניינים להיות, יש מספר דברים שמומלץ להיזהר מהם:

  • ניגוד אינטרסים– כמו שאתם יודעים, קבוצת רכישה מורכבת ממגוון אנשים בעלי רצונות וסיבות שונות לבניית דירה. חלקם מעוניינים לבנות דירה על מנת שיוכלו לגור בה, חלקם בונים דירה לצאצאים או לבני משפחתם וחלק בונים דירה על מנת למכור אותה במהירות ברווח גדול בשוק. מגוון הסיבות הללו, עלול ליצור ניגוד אינטרסים וחילוקי דעות בין חברי קבוצת הרכישה, העלולים לעקב ואף לעצור את הפרויקט. כדי להימנע מתרחישים אלו, מומלץ לא לותר על שלב בחירת הועד ולעשות פגישה של תיאום צפיות בין חברי קבוצת הרכישה. בנוסף, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מגשר במקרים הללו.
  • קבוצה לא אותנטית– אחד החלקים העיקריים אשר מוזלים את הפרויקט, הוא חלק המיסוי. ניתן לחסוך כ- 17% מערך הדירה רק דרך המיסוי. ישנם קבלנים, אשר יוצרים קבוצות לא אותנטיות על מנת להתחמק ממס. חשוב לוודא שהקבוצה אליה הצטרפתם, או מתכננים להצטרף היא קבוצה אותנטית הפטורה ממס ולא קבלן שיוצר מצג שווא, מפני שהרשויות אכן בודקות האם מדובר בקבוצה הזכאית לפטור ממס ואתם עלולים להסתבך עם הרשויות והמחיר יעלה לכם ביוקר.קבוצת רוכשים

 

  • בעיות אישיות– כמו שאתם כבר יודעים, חברי קבוצת הרכישה תלויים מאוד האחד בשני, לכן מומלץ להיזהר מלצרף לקבוצתכם אנשים לא יציבים כלכלית או כאלה אשר עלולים לצאת בפתאומיות מהפרויקט שהם התחייבו אליו ולהשאיר את שאר חברי הקבוצה עם חור שעליהם למלא. בכל אופן, גם אם תקימו את הקבוצה הכי אמינה שיש, ישנם מקרי חירום ומצבים לא צפויים שיש לדעת להתמודד בקור רוח וסבלנות.

 

  • עיכובים בפרויקט– כדי להימנע מהפסדים כספיים ואסונות כלכליים, מומלץ לבדוק ולוודא את היתכנות מימוש הפרויקט, בתרם מצטרפים לקבוצת רכישה מסוימת או חותמים על מסמכים. ישנם מקרים, אשר לא הכל הולך כשורה ועולות התנגדויות מוועדות התכנון והבניה, אשר עלולות לעכב את הפרויקט ואף לבטל אותו.

 

סוגי קבוצות רכישה

לעומת מה שחשבתם עד עכשיו, יש מספר סוגים של קבוצות רכישה, ההבדלים העיקריים ביניהן הוא במיסוי ובתמחור שלהן. לפניכם הסוגים השונים של קבוצות הרכישה:

  • קבוצת רכישה אמיתית– הקבוצה הבולטת במדריך, קבוצה המתאגדת על מנת לרכוש את הקרקע באופן פרטי ולבנות את הנכס בצורה עצמאית, על מנת ליהנות מהקלות המס, המע”מ ומהוזלת עלויות מקסימלית.
  • קבוצת קניה– קבוצה המתאגדת על מנת לרכוש נכס דירות מקבלן, ללא התערבות ברכישת הקרקע או בבניה. הקבוצה מנצלת את גודלה ואת כוחה הצרכני הרב, על מנת להשיג הנחות מחברת הבניה. חברות הבניה מוכנות לתת הנחות והוזיל את תהליך הרכישה של הקבוצה, מפני שהקבוצה מעניקה להם ביטחון ברכישת כל הדירות וחוסכת להם עלויות בשיווק ובמימון. דוגמאות לקבוצות קניה הם מועדוני הצרכנים (חבר, קרנות השוטרים וכו’) ועדי עובדים ועוד.
  • קבוצת רוכשים– קבוצה המתאגדת יחד ורוכשת קרקע ותכנוני בניה מיזם וקבלן שחברו יחד על מנת למכור את הקרקע, שאותה הם רכשו במעוד מועד ושילמו עבורה בין היתר גם מס רכישה. היזם והקבלן ימכרו את הקרקע ואת תכניות הבניה בנוסף למס הרכישה אותו שילמו, וקבוצת הרכישה תשלם להם את שכרם ותשלם בנוסף מס רכישה על הקרקע ועל דירתם, כך שהם משלמים מס כפול.
  • קבוצת רכישה חברתית– קבוצה המתגבשת על בסיס היכרות אישית ו/או חברתית, על מנת לרכוש קרקע ולבנות עליה נכס משותף.

 

מה עושים לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה?

לפני שאתם מצטרפים לקבוצת רכישה, יש כמה כללים שמומלץ לעקוב אחריהם לפני ההצטרפות הגורלית, על מנת לקחת כמה שפחות סיכונים ולוודא שקבוצת הרכישה שאתם מצטרפים אליה לא תיכשל:

  1. חברי קבוצת הרכישה– כדאי לדעת פרטים על חברי הקבוצה העתידיים שלכם, הם הולכים להיות השותפים שלכם לפרויקט וגם כנראה, השכנים החדשים שלכם. כדאי לוודא שחברי קבוצת הרכישה איכותיים ובעלי אינטרסים דומים.
  2. תכנית עסקית– יש לגבש תכנית עסקית הכוללת את כל ההוצאות המתוכננות של הפרויקט, מלווה בדו”ח אפס (דו”ח האומד את העלויות העתידיות השונות של הפרויקט). את התכנית והדו”ח יש לבדוק ביסודיות ולהשוות אל מול עלויות דומות בשוק הנדל”ן. יש לבדוק היטב את אופן ביצוע חלוקת העלויות ושנכללות בתכנית גם הוצאות לא צפויות.
  3. מימון– מומלץ לוודא כי התכנית העסקית של קבוצת הרכישה נבחנה ואושרה ע”י בנק אחד לפחות, על מנת לקבל מימון לפרויקט. רוב הפרויקטים דורשים הלוואה מבנק על מנת לצאת לפועל.
  4. בדיקות מקדימות– לפני שאתם מתחייבים לקבוצת הרכישה ומשקיעים בפרויקט, מומלץ לפנות לאיש מקצוע, כגון עורך דין, שיוודא את אותנטיות הקבוצה ומקצועיות המארגן, מפני שלא כדאי להשקיע סכומי כסף גדולים וסיכון עתידכם עבור מישהו שאתם לא מכירים ולא הוכח שהוא מהימן.
  5. מסגרת משפטית– יש לוודא שקבוצת הרכישה עובדת במסגרת משפטית נכונה. על מנת שהפרויקט יצליח, על קבוצת הרכישה לוודא שההסכם השיתופי שכולם חתמו עליו כולל את אופן חלוקת זכויות הנכס בין חברי קבוצת הרכישה, אחוז ההשתתפות הכספית של כל חבר קבוצה, אופן קבלת ההחלטות הנוגעות לנכס, מה קורה במידת ומפרקים את הקבוצה ורישום הנכס כמשותף.
  6. בדיקת המצב הפיזי של המגרש– מומלץ לבדוק את מצבו הפיזי של המגרש לפני הרכישה שלו. יש לבדוק כי הוא פנוי כמובטח ולא חיים בשטחו דיירים לא חוקיים ופולשים חסרי בית. יש גם לבחון את מצב השטח ואת סוג הקרקע מפני שגם להם יש השלכות על עלויות הפרויקט.
  7. בדיקה תכנונית– יש לבדוק את המגבלות התכנוניות, עמדת הרשויות המקומיות בנוגע לבניה בשטחן ואת לוח הזמנים עד קבלת כל ההיתרים הנחוצים, על מנת לעשות בדיקה יסודית ונחוצה.

 

קבוצת רכישה יכולה להוות פתרון נהדר לקבוצת אנשים המחפשת דרך זולה יותר לבניית נכס בארץ ישראל. אופן ההתנהלות של קבוצת הרכישה מתפקד כתנאי הכרחי להצלחתה, מפני שישנם פרויקטים מוצלחים אשר חסכו לקבוצות הרכישה כספים רבים, אך יש פרויקטים שהתעכבו שנים ואף נפלו וגרמו לאיבוד כספים רב עד לאסונות כלכליים של חברי קבוצת הרכישה. כדי להיות חלק מקבוצת רכישה מצליחה אשר משרתת את מטרותיכם: עליכם לעשות את הצעדים הנכונים לפני הצטרפותכם, לקחת בחשבון את היתרונות ואת החסרונות ולעשות את התהליך בצורה הנכונה והאיכותית ביותר.

 

צור קשר

פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ ראשוני לקניית בית פרטי במסגרת קבוצת רכישה לבתים פרטיים או ייעוץ בכל הקשור לבתים פרטיים בכל שלבי הפרויקט משלב קניית המגרש, התכנון , הבניה ועד לקבלת טופס 4