מדריך קבוצת רכישה

 

היתרונות לצד החסרונות, הסיכויים לצד הסיכונים, איך עושים את זה כמו שצריך – כל מה שרציתם לדעת על קבוצות הרכישה בישראל, במאמר הבא.

 

מעלייה לירידה ושוב עלייה

בשמונה השנים האחרונות חלה תפנית חדה בתחום הנדל“ן כאשר עוד ועוד זוגות ומשפחות צעירות בודקות את האופציה להצטרף לאחת ההזדמנויות בדרך להגשמת החלום לבית משל עצמן – הצטרפות לקבוצת רכישה. הרי כולנו יודעים את האתגר הקיים ברכישת דירה, את הסיכוי הנמוך לקבל מהבנק אישור למשכנתא בשל ההון העצמי הגבוה הנדרש לצד ההחזרים החודשיים הלא הגיוניים שנפרסים שנים על גבי שנים קדימה.

 

בתחילת הדרך היה זה נראה כמו הדרך היחידה להגיע לדירה או בית עד שהחלו לצוץ עוד ועוד רמאויות ומה שהתחיל כמו הזדמנות פז במסווה של זהב ויהלומים נגמר בכישלון ובהפסדים כספיים של מאות אלפי שקלים. העניין הוא שאם עושים את התהליך כמו שצריך לפי כל החוקים, לא ממהרים לסגור את העסקה ובודקים לעומק את קבוצת הרכישה, עדיין מדובר בהזדמנות פז.

 

אז מהי בכלל קבוצת רכישה?

בעשר השנים האחרונות אלפי עסקאות נדל“ן במסגרת של קבוצת רכישה בוצעו כאן במדינת ישראל. כשאומרים קבוצת רכישה הכוונה היא לקבוצה של אנשים פרטיים שמתאגדים ביחד במטרה לרכוש קרקע ועליה לבנות פרויקט מגורים. מה שהתחיל בתור פורמט קטן ועצמאי הניב חברות ענק לצד עמותות שעוזרות לנו הדיירים העתידיים בכל התהליך שלב אחר שלב, כמובן על בסיס אינטרס כלכלי.

 

מה הרעיון שעומד מאחורי קבוצות הרכישה בישראל?

פשוט מאוד. להוזיל את עלויות הבנייה וכמה שיותר, יותר טוב. מנהלי הקבוצה בוחרים את בעלי המקצוע שילוו את הפרויקט לאורך כל התהליך החל מייצוג משפטי, דרך רואה חשבון ועד המימון הבנקאי. מי שמנהל את הקבוצה אחראי על כמה דברים עיקריים:

 

  1. רכישת הקרקע
  2. בחירת נציגות (סוג של וועד ניהול שיקבל החלטות בשם כולם)
  3. מציאת מימון בנקאי שיסכים לממן את הפרויקט בהתאם לשלבי והתקדמות הבניה
  4. בחירת רואה חשבון, עורך דין, ייצוג ניהולי מטעם חברי הקבוצה, פיקוח הנדסי וכדומה
  5. בחירת קבלן מבצע
  6. מסירת הדירות בפועל

 

איך מעלים את הסיכוי להצלחת הפרויקט בקבוצת רכישה?

ובכן, יש כמה דברים שאפשר וכדאי לעשות לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה פעילה. הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא לעשות שיעורי בית ולבדוק מי עומד מאחורי קבוצת הרכישה, האם זה יזם, אדם פרטי, ארגון או חברה. הדבר השני הוא לבדוק את ניסיון העבר של הגוף הזה ולברר האם הוא כבר לקח חלק בבניית פרויקטים דומים. הדבר השלישי שחשוב לוודא הוא האם החברה הניהולית שמייצגת את קבוצת הרכישה מחוייבת ללוות ולנהל את התהליך מרגע רכישת הקרקע ועד מסירת המפתח לדיירים.

 

בשלב הבא יש לנתח את ההסכם שנכתב בין בעל הקרקע שמיועדת לבניה לבין קבוצת הרכישה עצמה. יש לבדוק את הנסיון ואת רמת האמינות של כל בעלי המקצוע המלווים את הפרויקט: אדריכל, עורך דין, רואה חשבון ולוודא שלא קיים ניגוד אינטרסים. אולי זה נשמע כמו משימה בלתי אפשרית אך בכל זאת מדובר בעסקת חייכם ולכן ככל שתתעקבו ותבררו יותר מידע על הפרויקט ועל קבוצת הרכישה, כך תעלו את הסיכוי להצלחת הפרויקט ולקבלת מפתח בסוף התהליך.

 

איך מתבצע התהליך של ניהול קבוצת רכישה על פי שלבים?

אחד הדברים הכי חשובים לבדוק כאשר מחליטים להצטרף לקבוצת רכישה הוא השלבים שבהם תהליך רכישת הקרקע והבנייה צפוי להתבצע. הנה השלבים העיקריים שאמורים להתנהל וכדי ללכת על פי הם.

 

  • שלב ראשון – שלב ארגון קבוצת הרכישה – בשלב זה מחליטים על הקרקע אותו מעוניינים לרכוש, הקרקע עליה ייבנה הפרויקט העתידי. זה השלב שבו עלינו לבדוק את מצבה של הקרקע, את זכויות המנהל והתב“ע עליה ולנהל את תהליך המשא ומתן אל מול בעלי הקרקע, להבין כיצד תתבצע הרכישה בפועל ובאילו תנאים.
  • שלב שני – מוציאים את הדירות לשיווק – בכדי שהפרויקט ייצא לדרך חייבים לקבל אישור לתכניות מהעירייה או מהרשות המקומית. בסיומו של שלב זה, יתאגדו כל חברי קבוצת הרכישה ויחתמו על הסכם שיתופי.
  • שלב שלישי – רוכשים את הקרקע – לאחר חתימה על הסכם בין בעלי הקרקע לחברי הקבוצה מתבצעת בפועל הרכישה.
  • שלב רביעי – קובעים ועד – חשוב שיהיה ועד ניהולי שדרכו כל ההחלטות החשובות יעברו.
  • שלב חמישי – תכנון הפרויקט וקבלת היתרים – לאחר שבוחרים אדריכל ושאר בעלי מקצוע אשר ילווי את הפרויקט על כל שלביו השונים, מתבצע תכנון הפרויקט ומעבירים את הרישומים לאישור דרך הרשויות.
  • שלב חמישי בחירת קבלן- כאן מדובר באחד השלבים הקריטיים והחשובים להצלחתו של הפרויקט. בשלב זה מבררים על קבלנים פוטנציאליים, משווים ביניהם, בודקים הצעות מחיר תוך תמחור הפרויקט על ידי שמאי מקרקעין.
  • שלב שישי – מימון בנקאי – בוחרים בנק שיממן את הפרויקט.
  • שלב שביעי – בניה.

 

מכיון ומדובר בעסקה המשמעותית ביותר שאנו עושים במהלך חיינו, אין להמעיט או לזלזל בבדיקות מעמיקות ומקיפות לגבי החברה או העמותה שלוקחת את קבוצת הרכישה תחת חסותה.

 

קצת על המימון…

כאשר בוחרים גוף אשר ייצג וילווה את הפרויקט מדובר בבנק אחד בלעדי המספק משכנתא שלמה על כל תהליך הבניה ושאר התשלומים הנדרשים כחלק מהפרויקט. המימון מועבר בצורה של הלוואה פרטנית לכל מי שלוקח חלק בקבוצת הרכישה. התשלומים מועברים לפי קצב התקדמות הבניה תוך מעורבות מלאה של מנהלי הקבוצה. זכויות החתימה על חשבון הבנק שמורות רק למנהלים ולמייצגים של קבוצת הרכישה והחשבון משועבד לבנק.

 

 

לסיכום, ככל שנעמיק בתהליך הראשוני ונבחן את ההתנהלות של קבוצת הרכישה, כך הסיכוי שהפרויקט אכן יצליח ויניב פירות יעלה. בראש ובראשונה עלינו לוודא שאנו אכן חוסכים את העלויות שזו למעשה הסיבה העיקרית בעקבותיה אנו בוחרים להצטרף לקבוצת רכישה כזו או אחרת. מומלץ לבחור בגוף מקצועי המתמחה בבנית פרויקטים דרך קבוצות רכישה, יזם שידע לנהל ולארגן את קבוצת הרכישה בצורה חכמה, מוצלחת ויעילה. המטרה היא תמיד לבחור ביזם שיוציא את הפרויקט לפועל ללא פערי תיווך ומבלי להיות תלוי בקבלן או בבעלי מקצוע חיצוניים כך שאנו חוסכים עשרות אחוזים בעלויות המיסוי, ריכשת הקרקע, שיווק הפרויקט, תכנונו ובנייתו.

 

לקבלת מידע נוסף לגבי הצטרפות לקבוצת רכישה השאירו את הפרטים שלכם ונחזור אליכם בהקדם עם מענה לכל השאלות.

 קבוצת רכישה

 

השארת תגובה